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115名业主怒告大悦城 配套商场说不建就不建

2020-03-10 点击:1548

对于高价购买的房子,开发商承诺的配套购物中心表示,除非建成,否则不会建造。115名业主愤怒了!2010年10月,中粮地产(2019年更名为“欢乐城控股”,隶属于中粮集团)以87%的溢价和31.2亿元的总价获得了位于沈阳市皇姑区的原沈阳航院地块。当时有媒体报道称,该项目总投资78亿元,将建成一个集中央企业东北总部和欢乐城购物中心于一体的国际化、高品质的大型城市综合体。

根据2011年4月28日原沈阳市规划国土资源局(改制为“沈阳市自然资源局”)向中粮广场综合体发布的《建设工程规划许可证》及其附件,该项目商业比例为28%-30%。两天后,奠基仪式举行了。辽宁和沈阳政府领导人以及中粮集团高级官员出席了仪式。

中粮广场综合体最初是作为住宅项目开发和销售的。该项目一期相对高端,2011年售价约为1.5万元/平方米。二期业主路捷(化名)告诉中信经纬,她在2015年买下这栋房子的时候,不仅看中了这栋楼的位置和户型,还很期待拥有10万平方米的欢乐城购物中心。她希望将来休闲和购物会更方便。

" 2015年的房地产市场相对寒冷。二期的户型和建筑材料不如一期好,我买的时候是元/平方米。第二阶段的实际平均交易价格约为11,000英镑/平方米,但已经相对较高。当时,沈阳没有多少单价超过1万元的住宅项目。”路捷说,沈阳以前有一个欢乐城购物中心,总体上比较受欢迎。这也让一些业主对新的欢乐城购物中心充满热情。

▲中粮广场综合体项目宣传页 受访者供图

▲中粮广场综合体项目宣传页的被采访人提供的图片

根据沈阳市沈河区人民法院2018年12月20日的行政判决,该项目115名原告声称中耀房地产开发(沈阳)有限公司(以下简称“中耀沈阳”,是久益城控股的子公司)通过网络、广告、图集、沙盘等多种形式进行促销。特别是利用欢乐城作为噱头以高价出售房屋,这对包括原告在内的买家极具吸引力,同时也提高了项目中商品房的价格。房主声称,尽管如此,他们仍然倾其所有储蓄,甚至借钱购买他们理想的房子。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉中信经纬,在正常情况下,在住宅区旁边建设一个大型商业综合体,将增加房子的附加值,提升房子的价值。

据了解,中粮广场综合体分为四个发展阶段。第一、第二和第三阶段是住宅项目。第四阶段分为两个区块。第四期和第一期包括甲级办公楼、单户办公楼、酒店公寓、集中商业区等。四期和二期的主体是规划中的欢乐城购物中心。

2016年底,业主因部分建筑供暖问题与沈阳中耀发生纠纷。此时,他们发现该建筑的基坑已在第四期和第二期标段的地块上挖好。后来,中耀沈阳的工作人员了解到,该地块将建成9栋28层的商品房,而欢乐城购物中心将不会建成。

路捷说,得知这个消息后,业主们感到被骗了,而且没有为他们高价购买的房子享受更好的配套设施。一场保护地热能权利的行动蔓延到了整个项目园区。

02法院裁定该程序是非法的。

关于住宅的商业变更,中耀沈阳告诉业主,四、二期标段的规划变更已经得到规划部门的批准。根据业主随后提供的信息,沈阳中耀在他们清楚地知道不再有欢乐城购物中心之前至少一年要求调整该项目的商业比例

根据沈河区人民法院2018年底的行政判决,115名业主认为,被告沈阳市规划国土局在调整中粮广场商业比例时,不听取利害关系方的意见,违反了法律程序。根据《沈阳市规划和国土资源局建设项目规划设计要点变更》的规定,施工项目的详细施工计划总平面图和设计方案不得随意修改。确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会的形式,听取利害关系人的意见。

业主说规划部门调整了项目的商业比例,没有向相关方公布,而是让沈阳中耀来公布。沈阳中耀知道该公园的入住率很低,没有通过业主、物业管家、短信、电话等方便有效的方式进行宣传。但在售楼处和公园张贴模糊不清、内容不清晰、没有插图的“宣传”,从而妨碍了相关方的知情权。

作为被告,沈阳市规划国土资源局和第三人姚沈阳不同意业主的主张。双方争论的焦点是业主权益是否受损,变更程序是否违法。沈阳市规划国土资源局认为,本案涉及的设计点变更通知书对原告权利没有实际影响,原告提起的诉讼不属于人民法院行政诉讼的范围。同时,被告有法定权力对案件作出变更通知,且变更符合法律规定。沈仲尧还表示,业主的生活质量和他们房子的价值没有受到商业比例调整的影响。

经过近一年的拉锯战,沈河区人民法院最终做出了上述行政判决。法院认为,原告是所涉地块的所有人,在变更地块规划许可之前购买了该房屋,在变更土地规划许可中拥有合法权益,原告有资格对变更土地规划许可提起行政诉讼。

▲沈河区人民法院判决书 受访者供图

沈河区人民法院报请法院批准的判决的被申请人

沈河区人民法院认为,确需变更的规划条件必须符合控制性详细规划。被告未向法院提交证据证明争议土地的规划变更符合控制性详细规划,因此进行规划许可变更的证据不足。争议建设项目的土地利用规划变更直接涉及业主的重大利益。被告应当告知申请人和利害关系人要求听证的权利。因此,被告在变更规划许可的行政程序中没有告知利害关系方听证的权利。这个程序是非法的。

沈河区人民法院裁定撤销沈阳市规划国土资源局2016年7月29日发布的《城乡建设规划法》通知。随后,沈阳市自然资源局和沈阳市规划、国土资源局等单位组成的沈阳中耀公司提起上诉。沈阳市中级人民法院于2019年10月28日作出终审判决,决定“驳回上诉,维持原判”。

03为什么不呢?

关于久益城购物中心不再建设的原因,2015年11月17日,沈阳中耀在给沈阳市规划国土资源局的书面要求中表示,当前房地产市场处于低迷阶段,商业地产竞争尤其激烈,需要调整商业比例。中粮广场项目目前建设的13.7万平方米商业区面临巨大压力,销售不畅,项目资金周转困难,后续开发启动困难,导致项目整体进度缓慢。因此,该应用将把项目的整体商业比例从28%-30%降低到21%-22%。

▲沈阳中粮广场综合体项目四期二标段地块 受访者供图

▲沈阳中粮广场综合项目四期2号地块回答者提供图纸

2015年12月,沈阳规划设计研究院《沈阳市规划和国土资源局建设项目规划设计要点变更》表示该区域对大型高端业务的需求已经饱和

所有者不同意“大型高端企业的区域需求已经饱和”的说法。路捷说,皇姑区是沈阳的一个人口稠密的城市,但大型企业,尤其是更高档的购物中心,相对稀缺。“中粮广场所谓的10万平方米业务包括办公楼、公寓等。这些地方不是居民每天放松和购物的地方,也不算数。”

沈阳市统计局2017年7月发布的沈阳城市商业综合体大数据显示,截至2016年底,沈阳共有17个城市商业综合体,其中沈河区和铁西区分别以5个综合体排名第一,和平区和大东区分别以2个综合体排名第三,皇姑区、浑南区和于洪区分别以1个综合体排名第二。

谢逸枫说,为了促进地区消费和刺激经济增长,政府部门很乐意企业建立大型商业实体。然而,对开发商来说,商业实体的早期投资很大,回报期也很长。在线下业务不景气的情况下,开发商愿意将商业实体改造成住宅建筑,这样可以在短时间内实现资金的回报,增加收入和利润。

"不同的土地资产的征地成本不同。商业地产的土地收购价格低于住宅地产。如果企业能将商业用地转化为住宅用地,它们的利润率也会提高。”谢逸枫也说。

虽然他们赢了官司,但路捷说第四阶段的第二号地块仍被废弃,没有建筑的迹象。他们还担心购物中心能否建成。

责任编辑:梁滨SF055

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