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2019年最失意的7家房企 他们做错了什么?

2020-03-11 点击:1302

来源:杠杆房地产

使用最乐观的鸡汤。对房地产公司来说,2019年不是好年景。

每个房地产公司都在仔细探索如何“生活”。因此,今年的前100名有些黯淡,一切都“稳定”。

对此,我不认为排名是固定的,但实际上更受环境驱动:

今年,我国新房销售量去年达到16万亿元(去年为15万亿元),接近上限。房地产公司的规模也接近临界点。市场蛋糕如此之大,以至于将来可能会缩水。

不久前,一些媒体对2019年逆势增长的几家黑马住宅企业进行了梳理。然而,有些人笑,有些人哭。今天,我们总结了2019年最令人沮丧的7家住房企业。

俗话说,成功的经验是不同的,但失败的原因基本相同。让我们看看。

01绿色城市:精神的死亡

在工业中,绿色城市用工匠的精神创造产品,这一直是一个传奇。在浙江,在绿色城市买房是许多人的终生目标。

工匠精神让绿城闻名遐迩,也让它走向了死胡同。

尽管绿城的全口径销售在去年的前100所中学或各种排名中并不差。但事实上,绿城自前两年跌出前10名以来从未停止过下滑。

到今年上半年,绿城的交通流量排名下降到近30位。在过去的两年里,股票数量的排名从10下降到了40。

根据中指研究所今年1月至11月发布的各项指标,绿城在销售和土地收购方面勉强进入前20名。销售面积、股权销售金额、股权销售面积、土地面积等其他指标下降了20个甚至30多个。

针对这种下滑,绿城中国董事会主席张亚东在中期业绩会议上解释说,由于价格限制政策等限制,绿城的溢价能力无法体现,这也是目前面临的巨大压力。

绿城多年来一直坚持其品牌溢价优势,并面临挑战。高溢价在危机时期拯救了绿城的水火,也是支撑其利润的主要策略。不幸的是,在水平时期,购房者对房价越来越敏感。

说到绿城,我还是不能绕开宋卫平。作为绿城的创始人,由于香港证券交易所的“竞争”规定,他不得不出售自己的绿城股份。

宋卫平没有把绿城卖给这样那样的公司。据说他只是不喜欢它的高营业额。高流失率与绿城的工匠基因完全不相容。

所以绿城选择“推销自己”作为它的中间朋友,但这更令人尴尬。产品的实力早已荡然无存,排名下降了一千里。

事实上,即使宋卫平还在,也很难扭转局势。杠杆式房地产甚至可以说,绿城的悲剧早在宋卫平时代就被预示了。

原因很简单。房地产公司想要可持续发展。除了优秀的产品,他们还需要足够的现金流和利润。房地产公司的经营不是搞艺术或老字号。痴迷于工艺是不可行的。

在方奇的轨道上,正确的产品比好的更重要。即使质量很好,但它会拖累现金流和利润,这不是一个好产品。

产品至上不是绝对的真理。它需要与特定行业、市场模式、供求关系、政策价格限制和其他综合权衡相结合。

每个房地产企业都是一个复杂的系统,特别是对于大型房地产企业。我们必须注意规模、利润、产品、服务、运营、投资等指标的平衡,最终实现企业的成功,而不仅仅是产品的成功。

因此,绿城的挫折应该被视为工匠精神和理想主义的挽歌。

02华夏幸福:不寻常的路,美丽的风景

很久以前,北京和上海永远在崛起,所以没有必要在北京周围恐慌。

确信这一逻辑的中国人是幸福的。他们成功了

与主流的高周转率模式不同,新工业城市前期的建设和投资促进需要一个漫长的过程。不可能在如此短的时间内看到像住房这样的结果。

这种模式要求中国必须有稳定的现金流来获得幸福。过去,中国的幸福住宅销售收入也可以作为新工业城市的输血,但一旦销售不好,我们必须找到筹集资金的方法。

自从华夏幸福被介绍到平安,尤其是在资深华润吴向东加盟后,外界一直期待华夏幸福的扩张。

6个月前,关于今年下半年的业务目标,华夏幸福表示:“核心都市区、工业新城及相关业务的布局,以及商务办公及相关业务的布局和拓展,仍然是当前的重点。特别是在现有的新业务中,在商业办公、长期公寓租赁、城市更新和医疗保健方面仍有更多的突破。”

但是!中国已经遭遇了现金流困难。有多少闲钱可以投资于商业写字楼、长期公寓和老年房地产,这些领域的投资回报率都很低?

03富力:渐行渐远

10年前,富力在业内排名第四,仅次于万科、绿地和中海。后来它被称为“华南五虎”。

今天“五虎”中的碧桂园、恒大在笑傲江湖,而富力却被远远甩在后面。

Fuli在2019年中期业绩会议上明确表示,告别造车的梦想。富力与华泰汽车高调合作才一个多月。但这是对的,汽车不容易制造。

2019年7月,李思廉亲自起草了《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。

该文件明确强调公司的财务、开发、工程等部门应专注于销售,并尽一切努力配合销售目标的实现。坚持全国营销,加强推广力度,把完成项目销售目标作为第一要务,在保证销售的基础上最大限度地增加项目收入。甚至金融也能帮助出售房屋。只要你卖了房子,你就好。

后来,富力的“内部文件”中包含暂停征地等内容被广为流传。

李思廉不得不在8月份的《中国日报》演出会上澄清:富力并没有完全停止征地。该文件还提到,在高质量土地项目等特殊情况下,可单独提交给集团董事长审批。

停止占用土地,节省开支,加快存货销售,筹集资金,做好准备。这些生存选择很少,并且在实施中有其自身的缺点或困难。

今年冬天,富力有点冷。

在过去的两个月里,“中国最高建筑”的关闭引起了主流媒体的关注。作为绿地中的主角之一,尴尬是不言而喻的。

近日,一则关于武汉绿色中心拖欠中国建筑工程有限公司第三工程局建设项目的消息,导致其停工,甚至将绿化带置于舆论焦点。

“拖欠款”绿地是摩天大楼的超级粉丝。此次停工让国内超高层建筑领域的领军人物格陵兰面临尴尬。至于绿化带,武汉绿色中心的高度缩水直接打乱了公司之前的计划。

超高层建筑的开发存在成本高、利润难、开发周期长的缺点。

但绿地的计算是:作为地方政府的一面,超高层建筑可以通过政府分配的“其他土地”来建造,以获得更大的利润。

所谓的“他地”是高回报、高周转的住宅用地。

“做政府想做的事”是格陵兰多年来一直沿用的一种方式。

因此,绿化带将通过建设超高层建筑地标、参与轨道交通和重大基础设施建设等方式,坚定不移地改善政府关系。并迅速打开各个地方的局面。

但不止一位业内人士和专家质疑:绿色多城市超高层商业战略模式是不同的

截至11月底,远洋的销售目标为267亿元人民币。考虑到今年远洋的最高月销售额是167亿元,实现这个目标有点困难。

利益杠杆房地产是指三、四线城市棚户区的红利已经基本消失。另一方面,远洋运输走上了另一条道路,今年上半年在三线和四线城市恢复了土地收购。

考虑到今年以来三线、四线重点城市的房企销量非常难看,远洋地产此时再次进入似乎不太明智。

然而,远洋运输已经连续多年落后了。此外,这似乎不是什么新闻。

06荣盛:跟随华夏幸福的脚步

加快完成1000亿销售目标后,河北房产公司荣盛的发展壮大势头放缓。

今年年初,荣盛率先“稳中求进”,将年销售目标定为1120亿元。

对荣盛来说,如何保持现有的规模已经是一个挑战,前进或后退都是可能的。荣盛的计划是夺取这块土地。

但在大举强占土地后,荣盛的债务在半年内飙升了100多亿元。目前,三、四线城市房地产的降温也给荣盛的去城市化带来了新一轮的困难。

虽然荣盛的商业布局分布在10多个省(直辖市),但收入领域仍然不平衡。

根据以前的数据,河北、山东和江苏占荣盛营业收入的74%,而河北一地就占了42%。河北周边北京地区的深度开发意味着风险和机遇并存。

2017年,当北方第一新区宣布成立时,荣盛发展的股价迅速上涨,在6个工作日内飙升69.37%。

仅一个月后,河北省发布了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》,强调“围绕首都和熊安新区周边重点区域,提高门槛,严格调整限购措施。”

自那以后,北京周边地区相继加大了调控力度,一度火热的市场也立即停止了震荡,尚未恢复。

华夏幸福被困在前方,荣盛会没事吗?

07傅生:想买,终于买到了?

12月17日,业内传出消息说世茂收购了傅生。

但很少有人注意到上海自由贸易区法院将在这一天举行听证会,审理一起私人贷款纠纷案。被告是傅生集团、傅生集团及其控股的几家房地产公司的董事长潘伟明。

今年9月,傅生国际的股权被转让。10月,傅生国际公司的股价突然暴跌。在连续两天下跌超过75%后,其市值蒸发了30多亿港元。现在看来,资本市场确实比吃瓜的人更快。

根据凯瑞发布的《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排名,傅生在11月份仅完成598亿元的销售额,占年度销售目标的66%。

现实很瘦,但理想很丰满。18年600亿,19年900亿,20年1300亿,这是傅生的三级跳远目标。

如此小的目标完全是在向许多领先的住宅企业收取数千亿美元的过程中。不幸的是,时代变了。

今年,许多领先的住宅企业的规模增长率下降到10%或更低,而傅生的销售目标比去年增长了50%。

早在2015年,傅生就在纳迪建立了“飞虎队”。傅升也认为,囤积金钱比囤积土地更重要,所以他成立了基金王军,并准备粮食和饲料,等待收购机会。我一直希望获得资本许可证,打通产业与资本的联系。

但随后,各种房地产融资渠道收紧,上市房地产企业发债利率居高不下,许多无法获得贷款的房地产企业采用信托等高息融资方式,有的甚至通过民间贷款解渴。

这也是傅生卷入这场争端的最初原因。

”据估计,大约1000亿元将投资于新

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