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世茂房地产超额完成目标背后:多地项目陷交房危机

2020-03-06 点击:1156

原标题:世茂房地产超销售目标背后:许多项目陷入“房屋交付危机”

来源:证券市场红周刊

2019,世茂集团持续实现“业绩大爆发”。世茂房地产(港股)在头11个月售出约2277.33亿元。它不仅提前超过了年度销售目标,还突破了第二个坎的门槛,冲进了住房销售的前10名。然而,在光明的销售数字背后,世茂在许多地方的房地产开发项目都陷入了“房屋交付危机”。该公司不仅损失了大量延迟支付的赔偿金,还有100多名业主坚持退房,尽管他们宁愿“没有利息”。

在香港和a股上市的世茂通过两大融资平台世茂股份(Shimao shares)推动了其房地产业务的全国扩张。上海)和世茂房地产。香港)。

但是,据《红周刊》记者了解,随着规模和业绩的不断扩大,世茂在合肥、厦门、济南等地的项目在竣工交房过程中遇到了不同程度的业主权利侵犯或纠纷。其中,合肥世茂国峰一期工程因未通过竣工验收而正在整改,世茂每天面临1/的补偿费用。此外,厦门世茂御海墅项目本应在3月份交付的200多栋高层建筑尚未收到房款,甚至有100多位业主更愿意“无息退房”。

提前超过2019年销售目标“并购之王”世茂隐患

12月2日,世茂房地产(HK1083)宣布截至2019年11月30日的业绩。截至2019年11月30日,世茂房地产累计合同销售额约为2277.3亿元,集团累计合同销售面积为1277万平方米,同比分别增长47%和36%。到目前为止,世茂房地产已经超过了全年2100亿元的销售目标。

在2019年初的业绩会议上,世茂集团总裁许世坛表示,世茂70%以上的本地存储将来自2019年的并购。

一言不发,“并购之王”世茂采取了33,354步。2019年3月底至6月初的80天内,世茂斥资200亿元赢得18个并购项目,转让方主要包括太和集团、月泰控股和万通地产。截至2019年6月30日,世茂房地产新增土地储备1421万平方米。其中,从土壤储存价值来看,约有60%的M&A项目被接收。从土地储备面积来看,约70%的项目是通过收购获得的。这意味着世茂仅用半年时间就基本实现了收购项目的全年目标。

从世茂收购项目的交易对手来看,太和集团和月泰控股都面临着严重的流动性危机,急需现金流来“补充血液”。

作为M&A项目的受让方,如果在公开市场上没有,世茂更容易计算成本。M&A项目的整体包价也有助于世茂以低于投标的成本实现公司的规模扩张战略。

然而,世茂并没有购买所有“干净”的资产,也有一些次品。在世茂收购月泰股份的项目中,广州天鹅湾二期项目、嘉盛项目、中昊风项目因债务诉讼被冻结、封存或待封存。截至上述项目转让时,债务诉讼剩余本金余额约为45.16亿元。

值得注意的是,虽然世茂通过“疯狂”收购获得了土地储备的前端优势,销售指标的超额完成帮助企业抽回了大量资金,但公司的后端运营并不乐观,“送房危机”频发。据记者了解,世茂在合肥、安徽、厦门、福建等地的项目由于虚假宣传、捆绑销售、工程质量等问题,面临着赔偿延迟和多数业主退房要求。

由于相关项目的整改和谈判过程尚未完成,上述争议将对世茂的业绩产生多大影响尚不可知。

合肥世茂国峰项目,涉及

记者《红周刊》了解到,世茂在安徽省合肥市的世茂国峰项目一期工程(备案名称为“尖山花园”和世茂房地产综合项目)因工程质量、噪声污染、虚假宣传等问题导致业主维权。目前,该项目因未能通过竣工验收记录而推迟交付。当地知情人士告诉记者,该项目未能通过竣工验收的原因涉及环境影响评价不达标和工程质量问题等诸多方面。

世茂国峰楼于2018年4月9日首次开放,官方公告在55秒内售出3.3亿元。然而,就在该项目一期18 ~35栋楼交付日期前3个月(2019年9月),业主在走访小区时,发现很多问题,如工艺粗糙、细节马虎,与之前的宣传严重不符。

据业主介绍,项目交付时,业主发现小区由于靠近高速公路,噪声严重,合肥高新区环保局检测到的噪声污染明显超标。“许多房屋的屋顶、阁楼和地下室的屋顶都有渗水和雨后渗漏,社区周围的道路上也有许多积水无法通行。更严重的是,住宅区的许多道路和庭院明显下陷,工程质量令人担忧。”

《红周刊》记者与安徽省合肥高新区环保局核实了项目的噪声污染检测。相关人士告诉记者,该项目的噪声污染已经超过标准之前。一方面,项目本身靠近高速公路,另一方面,与居住区隔音措施不足有关。

据业内人士分析,从项目路面照片来看,存在土壤沉降等问题,但问题的严重性需要考虑,这与地下土壤沉降发生的位置有关。“如果地基上部的回填土下沉,只有部分回填土需要回填。如果地基下的土壤下陷,房子的上部结构可能会受损。具体情况需要对项目的路面进行现场检测。”

11月29日晚,安徽省合肥市世茂国峰一期工程的业主收到开发商发来的延期交货短信。原定于2019年11月30日交付的世茂尖山花园将延期交付,公司将根据合同进行补偿,交付时间另行通知据项目业主介绍,延迟交付涉及项目第一阶段18至35栋房屋的450名业主和别墅区14至20栋房屋的52名业主(别墅区的一些房屋仍未售出)。合同规定,如果工程延期交付,开发商每天将承担1/的赔偿。

世茂华中河南安徽公司相关负责人告诉记者《红周刊》,上述情况属实,但噪声污染已经整改并检测达标,所有相关工程问题将在交付时进行检查和修复。至于世茂国峰一期工程的具体交付时间,将根据竣工验收记录确定。

记者在合肥市发改委官方网站上查询商品住宅价格标签信息,发现合肥世茂尖山花园一期工程3-18至3-15栋建筑面积为。70和。48,平均价格为。90元/和。37元/,总房价约为13.33亿元(其他一些重叠别墅应在当天交付,这也是世茂延迟交付的补偿费用)。因此,根据这一计算,世茂每天要支付约133,300元的延期交货费。

这也意味着如果世茂未能在12月31日前完成整改,该项目将损失高达413.23万元的补偿(不包括别墅的补偿费用);如果整改未能在31日之前完成并交付成功,世茂不仅将面临更高的补偿成本,还将面临更高的预售房价

根据项目业主的记忆,在世茂玉树02-1-B#300住宅单元开盘当天(2017年5月),开发商有涉嫌“囤积物业”的行为。“当时,人们通过抽签来选择房子,但奇怪的是,200多栋房子被分配给了100多组顾客。彩票的签名被限制在5分钟之内,大多数房子都是高低级别的,但是中层被告知他们都卖完了。然而,从2017年9月到2018年上半年,世茂御海书销售人员在微信上销售了大量所谓的高品质房屋(即开盘时销售一空的中高层)

”在开业前的宣传中,销售人员告诉买家,如果他们绑定到石狮世茂游乐园价值38万美元的娱乐卡,他们将优先选择房间。购房者很快就举报了上述行为。在相关部门监督退款后,世茂冻结了停车位的销售。销售人员直接说他们不买车就买不了房子。停车位的售价从51万英镑到69万英镑不等。尽管在购房者再次报案后,停车位的销售可能会被冻结,但仍有30多名业主拥有捆绑停车位。店主补充道。

此外,世茂玉树02-1-B#也暴露在合同欺诈中。世茂于2017年5月在厦门市国土资源局备案的商品房预售方案显示,世茂御海书02-1-B # 300套交付标准为精装,平均备案价格为人民币/平方米(含装修价格为人民币3627元/平方米),详细的装修标准、材料、品牌等相关信息。然而,业主表示,上述精装标准并没有体现在后续的购买合同和实际装修过程中,质量差异很大。

"在获得预售许可之前,销售人员声称精装书已经交付,几乎和样板房一样。然而,世茂在开业当天就将装修标准随意调整为简单的服装。这次行动既没有事先向有关部门报告,也没有向购房者公布。后期发行的宣传材料也抹杀了装饰的引入。购买合同也没有提到3627元/平方米的装修,模糊了交付标准。在后来的销售过程中,销售人员也有不同的意见。有人声称装修是免费的,诱使或强迫买家签署所谓的确认函,了解装修变化,并放弃调查装修差异的权利。店主说。

《红周刊》记者与世茂核实了上述项目的交付和版权保护,但公司直到发布时才回复。

世茂集团进行资产周转“a股h股”竞争困难仍待解决

世茂集团曾于2000年前后借壳进入香港a股并获得世茂股份。上海证券交易所)和世茂国际(前香港证券交易所编号0649。香港)。世茂国际由于不活跃的国际交易而被私有化。此后,世茂已将世茂房地产上市。香港)通过注入大量高质量的房地产项目。

世茂股份与世茂房地产子公司的股权关系复杂,世茂股份与世茂房地产之间的竞争困境也引起了监管机构的关注。

10年前,徐荣茂、世茂房地产和世茂股份签署了《不竞争协议》及其补充协议,明确划分了两家公司的业务范围,即世茂房地产致力于住宅和酒店业务,世茂股份从事商业房地产。然而,从最近几年两家上市公司的业务构成来看,双方都有越界的嫌疑。

记者梳理了世茂的财务报告,注意到自2015年以来,住宅销售已经成为世茂的主要收入来源。2015年至2017年,公司实现住宅销售收入分别为107.75亿元、81.19亿元和158.51亿元,商业地产销售收入分别为30.09亿元、45.57亿元和15.31亿元。商业地产销售收入远低于住宅销售。虽然部分住宅销售收入与世茂公司经营的商业和住宅综合体有关,但其纯住宅项目的开发也与世茂房地产相吻合,两者都开发了房地产项目

值得注意的是,世茂股份和世茂房地产之间的关系现在相当微妙。世茂集团有许多从世茂股份流向世茂房地产的“左到右”的优质项目,包括新丰天宇、上海申坑酒店项目和深圳前海商业项目。

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